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不動産
業界別M&A動向

不動産業界のM&A動向

業界の定義

土地や家屋、ビルなどの不動産について、売買、交換、賃貸、管理および、売買・交換・賃貸の代理、もしくは仲介を行う業種を不動産業という。そのうち、「開発」「分譲」を行うものを”不動産ディベロッパー”と呼ぶ。
不動産ディベロッパーは、大規模な宅地造成やリゾート開発、都市などの再開発事業、オフィスビルの建設やマンション分譲まで幅広く手がける企業が多い。
最近はタワーマンションの開発が盛んである。通常、不動産は、不動産仲介会社を通じて売買や賃貸借が行われる。賃貸借の管理は、管理会社が一手に引き受けるのが一般的とされる。

業界の特色

奈良時代以前、不動産は国家の所有物だった。奈良時代に入り、農地増加を図るために荘園を開始したことが不動産(土地)の個人所有の始まりとされる。 その後、鎌倉時代から戦国時代を通して、土地の所有者の再編が多く行われる。江戸時代には貸家経営が始まり、当時の貸家や貸地の所有者は商人や大地主であった。本格的に現代につながる法整備がされたのは、明治時代である。

明治時代にフランスの民法を翻訳した際に「動産」と「不動産」があった。明治時代は不動産の開発を三菱などの財閥が積極的に行い、不動産業界が徐々に盛んになっていった。特に電鉄と組んで駅とレールを敷き、その周辺に商業施設とベッドタウンをつくることが、戦前から戦後を通して多く取られる不動産開発のスタンダートな方法となった。
戦後、都心部を中心に道路と不動産の開発が進んだため、戦前のような道の狭い都市は減少した。近年は沿線での開発が進んだこともあり、都心部でタワーマンションの開発が多くなっている。また、リニア新幹線開通の決定により、新駅周辺の不動産開発も進められている。

不動産業は、扱うものが高額であるがゆえ、景気に大きく左右される業界といえる。景気が良いときは、戸建てやマンションの売れ行きが好調になり、販売価格や家賃も上向きに変動する。首都圏の一等地などのオフィスビルや賃貸物件も人気が上がり、それらの賃料も上昇傾向となる。
今後は、東京オリンピック後に予想される不動産需要の変化や、人口減少による新築一戸建てへの需要減少などが見込まれ、不動産各社は対策を講じる必要がある。


業界の市場規模
不動産業統計集

不動産業界の業界規模は2011年から継続的な成長を続けており、2018年も業界規模は13兆9,200億円、前年比+6.8%と好調だ。これらの背景には、2012年の自民党による政権交代による施策が影響している。特に、13年には消費増税前の駆け込み需要などがあったことから、個人向け物件も売れ行きも好調となった。2015年以降はさらに、東京都心部のオフィスビル賃貸の好調が起因し、業績はさらに拡大。特にオリンピックを前にしていることもあり、各社不動産大手企業は、東京都心部のオフィスビル需要の増加に答えるように丸の内、港区、八重洲、渋谷、虎ノ門などで不動産開発が盛んに進んでいる。

また、オリンピック後は厳しい状況が予想されるため、不動産大手企業は海外の経済成長している国に注目している。インドや中国、インドネシア、ベトナム、フィリピン、カンボジアなど日本の周辺のアジア諸国は成長が予想される。

市場環境の変化

不動産流通推進センターの調査によると、不動産業界の市場規模としては、この10年で右肩上がりの傾向にある。平成19年は不動産業界全体の売上は約37.1兆円だが、平成28年には約43.0兆円となっている。また、不動産の法人数は、平成19年の293,330社から平成28年には321,361社と増加が見られる。特に資本金が1,000万円以下の規模の企業では、この10年での売上高の上昇は著しい。

不動産業法人数

不動産事業者における、主な取引物件の割合としては、オフィス・住宅・商業・物流が取引額の80%を占める状況が続いている。最近の市場変化としては、急激なインバウンド需要の増加によって、ホテル投資が定着しつつあることが挙げられる。 一般消費者の動向としては、ここ数年は持ち家よりも賃貸物件への転居が増えている傾向がある。日本全体で見ると空室率の向上が継続しており、今後も賃料は下がる傾向が続くと予想される。

課題と展望

他の業界と並んで不動産業界においても人材不足が深刻化している。その対策として、物件検索のサポートをチャットボットが対応するなど、AIによる業務改善の動きが加速している。不動産売買や賃貸借における、価格の算定の面でも同様にAIが注目を集めている。価格算定には、非常に多くの情報が必要であり、不動産価値だけでなく、周辺情報、公示地価などを元に価格決定がされる。これまでは価格算定を担当者に任せることが多く、人依存の体制だった。過去の販売価格や販売数、賃貸不動産における家賃など、多くの不動産情報を含むビッグデータを使い、AIによって価格を算出することで、人材不足解消に取り組む動きも見られている。

不動産業界のM&A動向

不動産業界のM&Aは、2018年に208件を記録しており、2000年以降では過去最高の件数となった。その理由として、不動産業界も他の業界と同じように、後継者問題の深刻化していることにある。後継者問題の解決にM&Aを実施検討する企業は、全体として増加傾向にある。また、2015年までは大企業による異業種間のM&A事例が多かったが、2018年以降は、業界全体が縮小しているためか、同業種間のM&Aが増加している傾向にある。

―主な事例―


■2017年
建設大手の大林組は、将来的な市場縮小や公共投資への減少や、人手不足対策のため、もともと連結子会社だった大林道路株式会社を完全子会社とした。グループ全体の事業効率を上げ、グループ各社の収益力の向上を図ることが狙いと見られる。


■2015年
大手住宅メーカー・株式会社積水ハウスでは、鳳ホールディングス株式会社を持分法適用関連会社として、親会社となる鴻池組との業務提携を行うことを発表。施工費用などコスト削減による、利益率を向上が狙いと見られる。


■2015年
株式会社長谷工コーポレーションは、株式会社総合地所を子会社化した。不動産分譲事業、不動産ソリューション事業、マンション管理事業を展開する会社だ。長谷工グループの施工実績と総合地所のデベロッパーとして顧客に関わってきた経験ノウハウが融合させることが狙いと見られる。

弊社のM&Aご成約実績

  • 成約年数
    2019年4月
    対象会社(譲渡会社)
    投資用アパート開発
    地域:関東
    譲受会社
    不動産賃貸
    地域:関東
    取引スキーム/問題点・概要
    企業再編,株式譲渡
    譲渡企業は、首都圏で投資用アパートの開発、建築事業を展開。財務状況は良好で安定した成長を続けていた一方で、オーナーが新事業の展...
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  • 成約年数
    2018年11月
    対象会社(譲渡会社)
    不動産仲介
    地域:関東
    譲受会社
    不動産管理
    地域:九州
    取引スキーム/問題点・概要
    株式譲渡
    譲渡企業は、関東で不動産仲介店舗を3店舗展開。資金力が限られる中、成長の限界を感じていた。譲受企業は同業の大手企業。グループに入...
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  • 成約年数
    2018年5月
    対象会社(譲渡会社)
    総合不動産業
    地域:関東
    譲受会社
    ハウスメーカー
    地域:関東
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,株式譲渡,後継者不在
    譲渡企業はエリアでトップクラスの総合不動産・建設業を展開。譲受企業も同業大手であり、当該エリアのシェア拡大としてM&Aを模索してい...
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  • 成約年数
    2018年4月
    対象会社(譲渡会社)
    不動産売買、仲介、賃貸
    地域:近畿
    譲受会社
    サイト運営
    地域:中部
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,株式譲渡,後継者不在
    譲渡企業は、東海圏の不動産売買会社。業績は順調であったが、後継者不在の問題を抱えていた。譲受企業は、多角化を検討しており、両社...
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  • 成約年数
    2017年9月
    対象会社(譲渡会社)
    注文住宅
    地域:西日本
    譲受会社
    マンション管理
    地域:西日本
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,株式譲渡,戦略的提携
    譲渡会社は、主に戸建注文住宅事業を展開。地元の会社の傘下で業績は堅調に推移していたが、更なる成長を目指しの別エリアで事業を展開...
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  • 成約年数
    2017年6月
    対象会社(譲渡会社)
    賃貸管理・建築工事
    地域:東日本
    譲受会社
    戸建分譲
    地域:東日本
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,株式譲渡,後継者不在
    譲渡会社は関東圏で賃貸管理業・建築工事業を展開。資本、事業を共に引き継げる後継者が不在のため、将来的な不安を抱えていた。譲受会...
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  • 成約年数
    2017年1月
    対象会社(譲渡会社)
    注文住宅・分譲住宅事業
    地域:西日本
    譲受会社
    戸建分譲事業
    地域:東日本
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,株式譲渡,戦略的提携
    譲渡会社は、業績が急拡大中の注文住宅メーカー。業績は順調に推移をしていたが、自社の組織体制に不安を抱えていた為M&Aを検討。譲受会...
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  • 成約年数
    2015年12月
    対象会社(譲渡会社)
    不動産取引業
    地域:関東
    譲受会社
    不動産取引業
    地域:関東
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,事業承継,株式譲渡
    譲渡会社は、新築戸建分譲事業・請負注文住宅事業・不動産仲介事業の3つの事業を柱とする不動産会社。オーナーは年齢を重ねる中で、自身...
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  • 成約年数
    2015年7月
    対象会社(譲渡会社)
    設備工事
    地域:関東
    譲受会社
    設備工事
    地域:関東
    取引スキーム/問題点・概要
    55歳以上,事業承継,株式譲渡,後継者不在
    譲渡会社は、首都圏を中心に大型施設等の設備工事や保守サービスを展開する会社。業績は順調だが、社内に後継者が不在であったことから...
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  • 成約年数
    2006年11月
    対象会社(譲渡会社)
    ホームセンター
    東証一部上場子会社
    地域:関東
    譲受会社
    大手不動産
    地域:関東
    取引スキーム/問題点・概要
    企業再編,株式譲渡
    対象企業は、東証一部上場企業子会社のホームセンター部門。毎期増収増益を続け、安定した財務内容と収益を確保していた。親会社である...
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M&A案件情報

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  • 詳細業種 システム開発
    所在地 東北
    概算売上 5億~10億
    希望金額 応相談
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  • 詳細業種 浚渫工事
    所在地 関東
    概算売上 4億円
    希望金額 5億円
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  • 詳細業種 住宅メーカー
    所在地 東北
    概算売上 30億円
    希望金額 15億円
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  • 詳細業種 人材派遣業
    所在地 中部
    概算売上 約3億円
    希望金額 1億円
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  • 詳細業種 機械工具商社
    所在地 近畿
    概算売上 10億円
    希望金額 4億円
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  • 詳細業種 IT
    所在地 関東
    概算売上 5億円
    希望金額 応相談
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  • 詳細業種 メディアプラットフォーム
    所在地 関東
    概算売上 約3億円
    希望金額 6億円以上
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  • 詳細業種 産業廃棄物処理業
    所在地 関東
    概算売上 数億円
    希望金額 応相談
    スキーム 株式譲渡
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  • 詳細業種 設備工事業
    所在地 関東
    概算売上 8億円
    希望金額 10億円
    スキーム 株式譲渡
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