会社分割の不動産取得税とは？ 非課税要件と必要書類、計算方法を解説

会社分割の不動産取得税とは？

不動産取得税とは、土地等の不動産を取得した際に課される地方税のことです。ただし、（同じ地方税でも）固定資産税のように毎年課されるものではなく、取得時に一度だけ課税される仕組みです。
不動産取得税は、会社分割によって不動産を譲り受けた場合でも、原則として譲り受けた側が課税されるように定められています。
通常、取得した不動産の課税標準額に対して4%の税率で課税されますが、会社分割で取得した不動産に関しては、要件を満たすと非課税になる場合があります。

会社分割の不動産取得税の非課税要件

会社分割で取得した不動産に対して課される不動産取得税が「非課税」となる要件は、以下の5つです。

1. 分割対価要件
2. 主要資産・負債移転要件
3. 移転事業継続要件
4. 従業者引継要件
5. 按分型要件

分社型分割の場合は1〜4、分割型分割の場合は1〜5をすべて満たせば、不動産取得税が非課税となります。ここからは、それぞれの要件を具体的に見ていきましょう。

分割対価要件

一つ目は、分割対価要件です。
会社分割の対価として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないことが、不動産取得税の非課税要件の一つです。対価自体を交付しない無対価分割も、この要件に該当する場合があります。

一方、会社分割の対価として現金など、分割承継法人の株式以外の資産が交付された場合は、この非課税要件を満たさず、原則として不動産取得税の課税対象となります。

主要資産・負債移転要件

2つ目は、主要資産・負債移転要件です。
分割する事業に関係する主要な資産および負債が、分割承継法人に移転することが、不動産取得税の非課税要件の一つです。

どの資産や負債が「主要なもの」に該当するかは、事業を営むうえでの重要性や種類、規模などを踏まえて判断されます。そのため、分割事業に主要な負債があるにもかかわらず、その負債を承継しない場合は、この非課税要件を満たさない可能性があります。

移転事業継続要件

3つ目は、移転事業継続要件です。
会社分割によって移転する事業が、分割後も分割承継法人において引き続き営まれることが見込まれていることが、不動産取得税の非課税要件の一つです。

従業者引継要件

4つ目は、従業者引継要件です。
会社分割の直前に分割事業に従事していた従業者のうち、おおむね80%以上が、分割後も分割承継法人の業務に従事することが見込まれている必要があります。

ここでいう「従業者」には、従業員だけでなく、役員や出向者、派遣社員なども含まれる場合があります。雇用形態ではなく、会社分割の直前に分割事業へ実際に従事していたかどうかによって判断されます。

按分型要件

5つ目の要件は、按分（あんぶん）型要件です。
按分とは、割合に応じて分けることを意味します。按分型要件は、分社型分割の場合は必要ではありません。分割型分割の場合にのみ、不動産取得税が非課税となるための要件として必要になります。

分割型分割で分割承継法人の株式を交付する場合は、分割会社の株主が保有する株式数の割合に応じて、分割承継法人の株式を交付する必要があります。

会社分割の不動産取得税の非課税申請に必要な書類

会社分割による不動産取得について非課税の適用を受けるためには、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所などへ、所定の申告書や非課税要件を確認できる書類を提出します。
必要な様式や添付書類は都道府県によって異なりますが、主な書類の例は以下のとおりです。

なお、添付書類は写しで提出できる場合があります。ただし、必要な様式や提出方法、原本確認・追加書類の有無は都道府県によって異なるため、事前に不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所などへ確認しましょう。

会社分割の不動産取得税が課税されるケース

会社分割によって取得した不動産は、所定の非課税要件をすべて満たす場合に、不動産取得税が非課税となります。したがって、次のような場合は会社分割に関する非課税措置の対象外となり、原則として不動産取得税が課されます。

• 分割対価として、分割承継法人の株式以外の資産が交付された場合
• 分割事業に関係する主要な資産・負債が移転していない場合
• 分割事業の継続が見込まれない場合
• 従業者のおおむね80%以上が引き継がれる見込みがない場合
• 分割型分割において、株式の按分交付要件を満たさない場合

会社分割の不動産取得税の計算方法

続いて、会社分割で不動産取得税が課された場合の計算方法について解説します。不動産取得税の税額は、原則として以下の算式によって算出します。

不動産取得税 ＝「取得した不動産の価格（課税標準額）」× 税率

ここでいう不動産の価格とは、購入価格や建築費用ではなく、原則として、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて算定され、固定資産課税台帳に登録された価格です。
ただし、令和9年（2027年）3月31日までに宅地または宅地比準土地を取得した場合は、登録価格の2分の1が課税標準額となります。

また、同日までに取得した土地および家屋（住宅）には3%、家屋（住宅以外）には4%の税率が適用されます。不動産の種類や用途などによっては別途軽減措置が適用される場合があるため、具体的な適用要件については、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所などに確認しておきましょう。

会社分割の不動産の取得に関する注意点

最後に、会社分割で不動産を取得した際、注意すべきことについて解説します。これまで述べてきたように、会社分割において一定の要件を満たすと、取得した不動産に対する不動産取得税は非課税となります。
しかし、会社分割を行う場合は別途、分割会社と承継会社の両方で分割に関する法人登記を行わなければなりません。また、承継した不動産について第三者に所有権を対抗するためには、所有権移転登記を行う必要があります。
この際に必要となる登録免許税について、それぞれ解説します。会社分割に伴う法人登記は、効力発生日から2週間以内に登記申請を行い、登録免許税を納付することが求められます。不動産登記についても、登記手続き時に登録免許税の納付が必要です。

法人登記の場合の登録免許税

会社分割を行った場合は、分割会社と承継会社の双方で法人登記が必要になります。その際支払うべき登録免許税は、以下のとおりです。

なお、登録免許税は、現金納付や収入印紙による納付、オンライン申請時の電子納付などによって納めます。利用できる方法は申請方法や税額によって異なります。

不動産登記の場合の登録免許税

会社分割によって承継した不動産について、第三者に所有権を対抗するためには、所有権移転登記を行う必要があります。不動産取得税が非課税となる場合でも、登記時には原則として登録免許税が発生します。
その際、支払うべき税額は、以下の算式により計算します。

• 不動産登記の登録免許税＝不動産評価額 ×2%

したがって、不動産評価額が1,000万円の土地を取得した場合の登録免許税は、1,000万円 × 2%＝20万円 と算出されます。

まとめ

会社分割を行うと、承継会社に多くの不動産を承継させる場合があります。該当する不動産の数が多かったり評価額が高かったりすると、不動産取得税も高額になってしまいますが、要件を満たした場合は非課税となります。
ただし、非課税要件は多岐にわたり、必要書類も多いため、すべてを自社で準備するのは容易ではありません。また、不動産取得税が非課税となる場合でも、法人登記や不動産の所有権移転登記には、原則として登録免許税が発生するため留意が必要です。
このように、会社分割に伴う不動産取得を適切に進めるためには、専門家へ相談することをおすすめします。